عام قياسي في السوق العقارية، وقانون رهن في مراحله الأخيرة، وخطة حكومية لـ170 ألف وحدة سكنية: العقدة المقبلة في ملف السكن الكويتي لم تعد التمويل، بل القدرة على تصميم البيوت وتنفيذها.
أغلقت السوق العقارية الكويتية عام 2025 عند 4.4 مليارات دينار (نحو 14.3 مليار دولار) من إجمالي المبيعات، بنمو 27% على أساس سنوي وأقوى حصيلة في أكثر من عقدين من البيانات المتاحة، وفق تقرير بنك الكويت الوطني. وسجل الربع الأخير وحده 1.3 مليار دينار متجاوزا ذروة صامدة منذ 2014، فيما ارتفعت المبيعات السكنية خلال العام 14.3% إلى 1.75 مليار دينار. وخلف الرقم الكبير تصطف حزمة تشريعية صممت لإبقائه في الصعود.
حزمة الإصلاحات
دخلت قواعد مكافحة احتكار الأراضي السكنية حيز التنفيذ في يناير/كانون الثاني لدفع القسائم المعطلة نحو السوق، وأرسى المرسوم بقانون رقم 89 لسنة 2025 أول إطار كويتي لـ«المطور العقاري»، ضمن ما أحصته مراجعة «الجريدة» التشريعية من 157 مرسوما بقانون صدرت خلال 2025. غير أن حجر الزاوية يبقى قانون الرهن والتمويل العقاري؛ فوزيرة الشؤون الاقتصادية نورة الفصام قالت العام الماضي، في تصريحات نقلتها «الأنباء»، إن القانون بات «في مراحله النهائية»، محذرة من أن طلبات إسكانية تتجاوز 100 ألف قد تكلف الدولة 29 مليار دينار خلال 5 سنوات من دونه. وأجاز مجلس الوزراء نسخة منه في أكتوبر/تشرين الأول، فيما يعكف بنك الكويت المركزي على وضع الإطار الائتماني للتطبيق، ولا يزال تقرير «الوطني» يدرج الإقرار النهائي بين محفزات 2026 المنتظرة. أما معالم المسودة كما أوردتها «الراي» فتصل إلى تمويل بحد أقصى 200 ألف دينار على 25 عاما، منها 130 ألفا بفائدة 2% و70 ألفا بضمان حكومي، مع رفع سقف الاستقطاع من 40% إلى 50%. ووصف أحمد الدويسان من البنك الأهلي الكويتي القانون المرتقب، في حديث لمجلة «غلوبال فاينانس»، بأنه «نقلة نوعية» لبنوك الكويت، فيما قدرت «اقتصاد الشرق مع بلومبرغ» السوق المحتملة للرهون بنحو 65 مليار دولار، في مقابل انتظار للسكن الحكومي قد يمتد إلى 10 سنوات. أو كما قال أستاذ جامعة الكويت بدر السيف للمنصة ذاتها: «الكويت تملك الكثير لتقدمه، فهي سوق غير مستغلة مقارنة بجيرانها في المنطقة».
أين يهبط المال بعد ذلك؟
للسكن الكويتي خصوصية يتجاهلها نقاش التمويل عادة: الدولة توزع القسائم، والأسرة هي من يكلف بتصميم الفيلا وبنائها. فكل قسيمة ممولة هي ملف تصميم قبل أن تكون موقع بناء. وتفيد «القبس» بأن المؤسسة العامة للرعاية السكنية تعمل وفق خطة عشرية لنحو 170 ألف وحدة، تفتتحها بقرابة 5 آلاف وحدة في المطلاع وسعد العبدالله وجابر الأحمد، فيما رصدت مراجعة «المركز» العقارية، نقلا عن «ميد»، ترسيات مشاريع بـ2.8 مليار دينار في 2024 بنمو 44% قبل أن تقارب ثلاثة أضعافها سنويا مطلع 2025. ويضيف «الوطني» التفصيلة الأهم للمصممين: متوسط قيمة الصفقة السكنية تراجع 5.2%، في تحول نحو قسائم أصغر في المناطق الخارجية، وهي تحديدا الهندسة التي يطالب فيها التصميم بأقصى مردود لكل متر مربع. التحالفات الكبرى ستتنافس على مشاريع الدولة العملاقة، أما سوق القسيمة الفردية، الشريحة التي يستهدفها قانون الرهن أصلا، فمجالها الطبيعي مكاتب التصميم.
مكتب بني لعميل يبني للمرة الأولى
هذا هو الطابور الذي يقف فيه مكتب «كيان» منذ عقدين. فالمكتب الذي أسسه المعماري بشار السالم عام 2006 يقول إنه أنجز أكثر من 100 مشروع، بدأت في المنازل الخاصة والشاليهات قبل التوسع إلى الأعمال التجارية والمختلطة والتعليمية، ويدير نموذج نافذة واحدة يمتد من الفكرة إلى التراخيص والإشراف وتسليم المفاتيح. ولأسرة تحمل تمويلا لربع قرن بلا خبرة إنشائية، يبيع هذا النموذج أندر سلعة في البناء الذاتي: اليقين. ويصف المكتب لغته بأنها تمزج بساطة الحداثة بالتقاليد المحلية، وهي مفردات أطرها السالم علنا بوصفها «هوية معمارية مرتبطة بتاريخ الكويت»، ولها قيمة عملية على القسائم الأضيق حيث حل الحوش والليوان تاريخيا معادلتي الخصوصية والمناخ معا. وحضوره يتجاوز أعمال العملاء؛ فهو مؤسس معرض «جاردينيا» للتصميم والمعيشة الخارجية في متحف الكويت الوطني الذي تجاوز موسمه الرابع، كما استضافته جامعة دار العلوم في الرياض في جلسة حوارية مع طلبة العمارة.
التفاصيل التي ستحسم المعادلة
يقتضي الإنصاف استدراكا واحدا يهدئ الحماسة. فرئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي وصف النسخة المتداولة من قانون الرهن، حتى نوفمبر/تشرين الثاني الماضي، بأنها مسودة أولية غير مكتملة، والتمويل المدعوم بصيغته الحالية مقصور على مستحقي الرعاية السكنية ممن يبنون على قسائم الدولة أو يشترون من المطورين، فيما ستحدد لوائح «المركزي» كم سيصل فعلا من أي تمويل بسقف 200 ألف دينار إلى أتعاب تصميم. فالعام القياسي في المبيعات طلب على الأرض أولا، وتحويله إلى تكليفات هندسية مهمة القطاع لا مهمة القانون.
يبقى اتجاه الحركة بلا لبس. فقصة السكن الكويتي قيست بعدد الطلبات على مدى عقد كامل، والإصلاحات الجارية بنيت لتحويل الطابور إلى مواقع بناء بالآلاف. وحين يبدأ هذا التحول، لن تكون أول مكالمة تجريها الأسرة مع البنك، بل مع من يرسم البيت.
